LE BAIL A REHABILITATION

Qu’est-ce que le bail à réhabilitation ?

Le bail à réhabilitation est un dispositif qui permet aux propriétaires d’immeubles en mauvais état de les faire réhabiliter sans en assurer la gestion, par un organisme (personne morale) qui les mettra ensuite en location à des personnes défavorisées.

Historique :

Le bail à réhabilitation a été institué par la loi du 31 mai 1990 afin d'inciter les propriétaires privés à mettre en location des logements vacants ou ceux dont ils n'arrivaient plus à assumer la gestion locative. Des dispositions fiscales incitatives ont complété le dispositif dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 1990 du 29 décembre 1990.
Par ailleurs, la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat a autorisé les communes à exonérer de la part de la taxe foncière qui leur revient, les logements faisant l'objet d'un bail à réhabilitation.
Enfin, le bail à réhabilitation n'est devenu réellement attractif qu'avec la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 - art 49. loi contre les exclusions qui remet au goût du jour le bail à réhabilitation en apportant d'importants avantages fiscaux aux propriétaires.
L'instruction du 29 décembre 1998 précise les nouvelles dispositions prises par la loi du 29 juillet 1998, et les travaux exonérés

Définition :

Aux termes de l’article L. 252-1 du CCH (Code de la Construction et de l’Habitation issu de l’article 11 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990), le bail à réhabilitation est un contrat par lequel le preneur (obligatoirement personne morale) s’engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur (le propriétaire) et à le conserver en bon état en vue de louer cet immeuble à usage d’habitation pendant la durée du bail.
Ce contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution.

Durée du bail :

Le bail à réhabilitation est conclu pour une durée minimale de douze années  (qui peut être fixée à 15 ou 18 ans) Cette durée fixée à l'origine du contrat ne peut se prolonger par tacite reconduction. Dans ce cas, un avenant au bail initial est nécessaire.

Au terme du bail le propriétaire récupère son bien. Cependant, six mois avant la date d'expiration, il peut, s'il le souhaite, proposer aux occupants un contrat de location prenant effet à cette date.
À défaut, le preneur est tenu, au plus tard trois mois avant l'expiration du bail, d'offrir aux occupants un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités
Le bail à réhabilitation doit être publié au fichier immobilier de la conservation des hypothèques. La taxe de publicité foncière prévue par cette formalité est très souvent exonérée par les Conseils Généraux de nombreux départements
En fin de bail, les améliorations effectuées sur l’immeuble en cause bénéficient au bailleur sans indemnisation.

Le preneur :

Il sera obligatoirement  un opérateur agréé localement par l’Etat pour le logement des personnes défavorisées (HLM, SEM…) qui accepte d’engager ce type d’opération.

Le propriétaire signe avec le preneur un bail qui doit être un acte authentique administratif ou notarié.
C’est le contenu du bail qui précise toutes les conditions (prix du bail, durée, description de l’immeuble, travaux à charge du preneur…).

Seules certaines personnes morales sont habilitées à passer un bail à réhabilitation :
"Le locataire"  ne peut ne être que:
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 42 Journal Officiel du 16 juillet 2006)

• un organisme d’Habitations à Loyer Modéré,

• une Société d’Economie Mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements,

• une collectivité territoriale

• un organisme agréé dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées  et agréé à cette fin par le représentant de l'Etat dans le département

Obligations du preneur :

Le preneur est tenu de

• réaliser les travaux d'amélioration prévues contractuellement,

• opérer un entretien courant de l'immeuble

• de le louer selon les modalités prévues par la convention conclue avec l'Etat.

Le régime fiscal du bail à réhabilitation :

L’article 49 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 a amélioré le traitement fiscal du bail à réhabilitation : désormais, tous les travaux réalisés par le preneur qui reviennent au bailleur à la fin du contrat sont exonérés d’impôt sur le revenu, même lorsqu’il s’agit de reconstructions ou d’agrandissements.

Par ailleurs, pendant la durée du bail, la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui constitue une charge de la propriété, est payée par le preneur et chacune des trois collectivités locales peut exonérer totalement ou partiellement de la taxe foncière sur les propriétés bâties perçue à son profit, pendant une durée qu’elle détermine, les logements faisant l’objet d’un bail à réhabilitation.

Enfin, sur proposition du conseil général, le bail à réhabilitation peut être exonéré de taxe départementale de publicité foncière.

Contribuables concernés :

Le bail à réhabilitation intéresse les personnes qui sont propriétaires de biens immobiliers vétustes et qui souhaitent les affecter à un usage locatif sans investir dans des travaux et sans avoir le souci de les gérer ultérieurement.

Les propriétaires peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales non soumises à l'impôt sur les revenus, dès lors que les revenus sont imposés aux associés dans la catégorie des revenus fonciers.

Ce dispositif concerne des immeubles anciens et vétustes destinées à être transformés en logements pour personnes défavorisées.
Il s'applique à l'habitation en excluant les commerces, bureaux et activités, ainsi que les résidences de tourisme et les résidences secondaires

Montant du loyer :

Le prix du bail est fixé librement entre les parties. Il peut être constitué par l'apport en nature que constituent les travaux réalisés par le preneur et peut prévoir, en plus des travaux, le versement d'une redevance.
Le contrat de bail à réhabilitation donne pouvoir au preneur d'effectuer l'ensemble des formalités et démarches administratives nécessaires à la réalisation des travaux (demande de permis de construire, déclaration préalable de travaux, obtention du certificat de conformité). Le délai de leur exécution est précisé dans ce document.

Travaux :

Les travaux sont définis dans le cadre du bail par des devis descriptifs et des plans précisant les normes et caractéristiques techniques qui doivent être signés par les parties et annexés au bail.
L’opérateur qui réalise les travaux, suivant son statut, peut bénéficier des subventions (ANAH, ETC. ). Les collectivités peuvent par ailleurs voter une exonération de la taxe sur le Foncier Bâti pour les baux à réhabilitation

• Pendant la durée du bail, la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui constitue une charge de la propriété, est payée par le preneur et chacune des trois collectivités locales peut exonérer totalement ou partiellement de la taxe foncière sur les propriétés bâties perçue à son profit, pendant une durée qu’elle détermine, les logements faisant l’objet d’un bail à réhabilitation.
• Transfert des assurances au preneur du bail
  La valeur des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement réalisés par le preneur pour réhabiliter le ou les logements est acquise au propriétaire en fin de bail et ne donne lieu à aucune imposition au titre des revenus fonciers
• Tous les travaux réalisés par le preneur qui reviennent au bailleur à la fin du contrat sont exonérés d’impôt sur le revenu, même lorsqu’il s’agit de reconstructions ou d’agrandissements (art.49 loi n° 98-657 du 29-7-1998
• Sur proposition du conseil général, le bail à réhabilitation peut être exonéré de taxe départementale de publicité foncière

Le propriétaire doit signer un bail d'une durée longue minimum 12 ans au cours de laquelle il perd totalement l'usage de son bien.

Au terme du bail le propriétaire récupère son bien. Cependant, six mois avant la date d'expiration, il peut, s'il le souhaite, proposer aux occupants un contrat de location prenant effet à cette date.
À défaut, le preneur est tenu, au plus tard trois mois avant l'expiration du bail, d'offrir aux occupants un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités

(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 42 Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Six mois avant la date d'expiration du bail à réhabilitation, le bailleur peut proposer aux occupants un contrat de location prenant effet à cette date. A défaut, le preneur est tenu, au plus tard trois mois avant l'expiration du bail à réhabilitation, d'offrir aux occupants un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. L'occupant qui n'a pas conclu de contrat de location ou accepté l'offre de relogement est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration du bail à réhabilitation. Au terme du bail à réhabilitation, le preneur est tenu de restituer l'immeuble au bailleur libre de location et d'occupation.
 

Textes de référence :

* Articles L-252-1 à 252-4 du code de la construction et de l'habitat.
Articles décrivant le mécanisme du bail à réhabilitation.

* Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 - art 11.
Mise en place du principe du bail à réhabilitation.

* Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 - art 49.
loi contre les exclusions qui apporte des avantages fiscaux aux propriétaires.

* Instruction du 29 décembre 1998
Elle précise les nouvelles dispositions de la loi et les travaux exonérés.

Sources : 

http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/article.php3?id_article=654
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=4994
http://www.defiscalisation-immobilier.net/bail_rehabilitation.php
http://www.logement.equipement.gouv.fr/article.php3?id_article=4995
http://www.lexinter.net/patrimoine/chapitre_ii_bail_a_rehabilitation.htm

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Page crée par Jean-la-houle le 05-07-2007
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