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TRANSFORMER UNE GRANGE 
les formalités à remplir
avant d'engager les travaux

Parmi ceux qui investissent dans d'anciennes habitations à la campagne, la réhabilitation des dépendances permet d'obtenir une pièce, voire un logement, supplémentaire. Cela peut en valoir le coût mais, attention, les contraintes administratives sont nombreuses et peuvent se révéler compliquées.

Domicilié à Paris, Philippe Bonnevie, cadre, ne regrette pas les travaux qu'il a entrepris dans une vieille grange du XIXe siècle en Corrèze. Ce chantier a pris quand même du temps car il l'a entrepris en deux temps. Depuis, lui et son épouse, originaire de la région, disposent de deux logements, pour eux et leurs enfants.
"Nous avions trouvé cette bâtisse presque par hasard", raconte-il. Nous passions souvent sans vraiment la remarquer. Finalement, nous étions à la recherche d'un terrain à bâtir et nous avons élaboré notre projet à partir d'une grange". Entre 1993 et 1994, par manque de temps pour s'en occuper, le couple a fait appel à un groupement d'artisans qui s'est occupé de toutes les étapes de la conception et de la réalisation.

La tâche n'était pourtant pas aisée pour les constructeurs. Utilisée à l'origine comme parc à bétail et inutilisée depuis les années 70, la grange devait être complètement refaite entre les quatre murs en pierres de brasier : retirer tous les éléments de fermage et les outillages restants, combler les fossés, réaliser un sol, refaire la toiture, relier à l'électricité, installer le chauffage et créer un assainissement en épandement à partir de deux fosses de sillage bétonnées pour accueillir eau de pluie d'une part et eaux usées d'autres part. "Cette dernière tâche permettait d'éluder le raccordement au réseau d'eau", explique l'heureux propriétaire.

L'année dernière, la deuxième tranche des travaux a été réalisée pour réaliser l'autre logement. Elle a durée environ six mois. Cette fois le couple s'est occupé lui-même de la maîtrise d'ouvrage : "nous avons choisi nos artisans à partir de deux à trois devis par profession. Nous nous sommes laissés guider par l'existant et nous nous sommes basés sur les travaux de la première tranche". Verdict : plus de 100.000 euros de budget, pour un an cumulé de travaux et au final, deux logements tout confort sur 200 m².

Cela fait rêver ? La réhabilitation d'une dépendance en une habitation en campagne a ses avantages. D'une vieille grange presque délabrée ou d'un garage situé près de la propriété, il est possible d'aménager une pièce supplémentaire de tout type : un bureau, une salle de détente, voire même si les conditions le permettent une piscine. Suivant l'état de la bâtisse annexe, il s'agit parfois de réaliser quelques travaux de réaménagement, voire de reconstruire en conservant seulement les quatre murs.

Mais avant d'y parvenir, il faut toutefois respecter un certain nombre de critères tant du point de vue administratif que technique, notamment au moment de demander le permis de construire. "Puisque vous changez la qualification d'une grange, le permis de construire est obligatoire", explique un responsable au sein de la direction départementale de l'équipement (DDE). En fait, il s'agit donc ni plus ni moins que de la même procédure prévue pour la construction d'une habitation neuve.

Il faut toutefois faire attention aux différentes pièces à fournir en quatre exemplaires. Ainsi, lors de la demande, qui sera examinée par les services locaux de la DDE, un plan de cadastre, un plan de la propriété à l'échelle entre 1/50e et 1/500e, une fiche caractéristique (limite de la propriété, rattachement au réseau, relief du terrain…), un plan de façade avant et après les travaux et une coupe du terrain doivent être présentés. Dernier document à fournir : une représentation (dessin, photomontage), de la construction réhabilitée "en perspective générale, pour apprécier l'intégration dans le paysage", appuie fortement le responsable de la DDE. En clair, il ne s'agit pas seulement de "garder les quatre murs", une grange existante "moche comme tout" ne se verra accorder un permis de construire que si un véritable effort d'intégration est fait.
Côté contraintes techniques, les questions de raccordement aux réseaux sont particulièrement surveillées par les services de l'Équipement. Nul doute que les remises aux normes en matière d'eau ou d'électricité soient nécessaires mais il faut pouvoir se raccorder facilement au réseau existant. Pour l'agent de la DDE, "plus la construction est éloignée du réseau d'eau, plus l'obtention du permis de construire sera difficile. En cas d'avis d'autorisation, ce raccord est au frais de la personne qui réalise les travaux".

La demande du permis de construire ne constitue que la première étape. Tout peut se compliquer selon les situations. Suivant les cas, de nouveaux intervenants et de nouvelles procédures sont à attendre. En cas de proximité avec un monument historique par exemple, l'approbation du chantier nécessite l'intervention de l'architecte des bâtiments de France pour vérifier si les travaux ne vont pas défigurer le site classé.

Si la dépendance se trouve en zone agricole, ce qui est souvent le cas, la chambre d'agriculture et la Direction départementale de l'Agriculture doivent également être d'accord en plus de la DDE. Les différentes directions prendront en compte sa situation par rapport aux différentes exploitations environnantes. Si celles-ci vont provoquer une gêne pour la dépendance rénovée ou si cette dernière risque à son tour de gêner l'activité des exploitations voisines, le permis de construire ne sera pas accordé. Cet aspect n'est pas anodin car nombre de petites communes s'exaspèrent parfois de ces nouveaux 'rurbains' qui sont gênés par le chant du coq ou les odeurs de fumier. Avant de vous lancer dans la réhabilitation, il est prudent donc de prendre contact avec les futurs voisins pour bien comprendre leur activité et les 'nuisances' éventuelles qui y sont associées.

A cela s'ajoute, les situations spécifiques à chaque commune, qui ont codifié la destination des terrains et des propriétés dans des Plans d'occupation des sols (POS) ou des Plans locaux d'urbanisme (PLU). La commune peut aussi se référer uniquement au code général de l'Urbanisme. Dans ces trois cas, il existe des situations et des contraintes différentes et une possibilité d'obtention du permis variable. Certains POS par exemple interdisent expressément le changement de destination d'un immeuble à usage agricole vers un immeuble à usage d'habitation. D'autant qu'il existe une différence d'appréciation entre une DDE et une autre. Il est donc impératif de vous renseigner en amont avant les travaux, voire avant l'achat. Toutefois la durée de traitement du dossier ne peut excéder six mois. Au-delà, le permis est accordé de manière tacite. Généralement, la décision intervient entre un et deux mois.

Dernière obligation, parfois légale mais souvent nécessaire, pour assurer la bonne marche des travaux : le recours à l'architecte. La loi oblige son emploi lorsque la surface à réhabiliter dépasse les 170 m² ou, quand il s'agit d'un agrandissement, lorsque la surface de l'habitation ajoutée à celle de la dépendance à aménager dépasse les 170 m².

En tout état de cause, il s'agit d'un chantier complexe tant pour ce qui concerne son aménagement proprement dit que pour ce qui concerne le permis de construire (le volet paysagé notamment) et les contraintes techniques (une grange servant auparavant d'enclos par exemple est légère et le sol peut n'être pas apte à recevoir une habitation). Pour ces raisons, "il est préférable d'utiliser les services d'un architecte, même en dessous de cette limite", assure François Kerboul, architecte dans la région Midi-Pyrénées, qui a réalisé plusieurs réaménagements de dépendances dans la région dont une particulièrement originale d'une piscine semi-couverte dans une grange à l'origine très délabrée. "Un maçon seul sait construire les murs, mais il ne peut pas intégrer les notions de volumes".

extrait de  http://www.travaux.com/guides/renovation/dependances.php

 


Concernant la TVA à 5,5 %, les subventions, les impôts :

Pour l'administration, un changement de destination est une construction neuve. Les aides auxquelles vous pourrez prétendre correspondent donc pour l'essentiel, à celles proposées pour le neuf.

Le changement de destination avec travaux, qui a fait l'objet d'un permis de construire, est considéré comme une construction neuve. Il n'ouvre donc pas droit aux subventions pour la mise aux normes distribuées par l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (Anah), qui s'appliquent à la réhabilitation de logements existant depuis plus de quinze ans.

Dans la même logique, ils n'ouvrent pas non plus droit à la TVA à 5,5%, puisque celle-ci s'applique uniquement aux travaux d'entretien et de rénovation dans des logements de plus de deux ans..

D'autres aides sont toujours possibles comme les subventions ou crédits d'impôts pour les technologies propres et l'isolation, la protection architecturale (si votre demeure présente un intérêt historique et architectural), les monuments historiques (s'il s'agit d'un bâtiment classé ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques), ou pour la création d'un gîte ou d'une chambre d'hôte (lire notre article "Aides et subventions").

Le changement de destination entraîne des modifications fiscales : suppression de la taxe professionnelle ; transformation de la taxe d'habitation. L'impôt foncier sera modifié, car il est calculé sur la valeur locative, qui n'est pas la même s'il s'agit d'une activité commerciale ou d'un logement.

http://www.travaux.com/entretien/changement/changement5.php

Page rédigée par Jean-la-houle le 19-03-05  -  Dernière mise à jour le : 17-05-05
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