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TRANSFORMER
UNE GRANGE
les formalités à remplir
avant d'engager les travaux
Parmi ceux qui
investissent dans d'anciennes habitations à la campagne, la réhabilitation des
dépendances permet d'obtenir une pièce, voire un logement, supplémentaire.
Cela peut en valoir le coût mais, attention, les contraintes administratives
sont nombreuses et peuvent se révéler compliquées.
Domicilié à Paris, Philippe Bonnevie, cadre, ne regrette pas les travaux qu'il
a entrepris dans une vieille grange du XIXe siècle en Corrèze. Ce chantier a
pris quand même du temps car il l'a entrepris en deux temps. Depuis, lui et son
épouse, originaire de la région, disposent de deux logements, pour eux et
leurs enfants.
"Nous avions trouvé cette bâtisse presque par hasard", raconte-il.
Nous passions souvent sans vraiment la remarquer. Finalement, nous étions à la
recherche d'un terrain à bâtir et nous avons élaboré notre projet à partir
d'une grange". Entre 1993 et 1994, par manque de temps pour s'en occuper,
le couple a fait appel à un groupement d'artisans qui s'est occupé de toutes
les étapes de la conception et de la réalisation.
La tâche n'était pourtant pas aisée pour les constructeurs. Utilisée à
l'origine comme parc à bétail et inutilisée depuis les années 70, la grange
devait être complètement refaite entre les quatre murs en pierres de brasier :
retirer tous les éléments de fermage et les outillages restants, combler les
fossés, réaliser un sol, refaire la toiture, relier à l'électricité,
installer le chauffage et créer un assainissement en épandement à partir de
deux fosses de sillage bétonnées pour accueillir eau de pluie d'une part et
eaux usées d'autres part. "Cette dernière tâche permettait d'éluder le
raccordement au réseau d'eau", explique l'heureux propriétaire.
L'année dernière, la
deuxième tranche des travaux a été réalisée pour réaliser l'autre
logement. Elle a durée environ six mois. Cette fois le couple s'est occupé
lui-même de la maîtrise d'ouvrage : "nous avons choisi nos artisans à
partir de deux à trois devis par profession. Nous nous sommes laissés guider
par l'existant et nous nous sommes basés sur les travaux de la première
tranche". Verdict : plus de 100.000 euros de budget, pour un an cumulé de
travaux et au final, deux logements tout confort sur 200 m².
Cela fait rêver ? La réhabilitation d'une dépendance en une habitation en
campagne a ses avantages. D'une vieille grange presque délabrée ou d'un garage
situé près de la propriété, il est possible d'aménager une pièce supplémentaire
de tout type : un bureau, une salle de détente, voire même si les conditions
le permettent une piscine. Suivant l'état de la bâtisse annexe, il s'agit
parfois de réaliser quelques travaux de réaménagement, voire de reconstruire
en conservant seulement les quatre murs.
Mais avant d'y parvenir, il faut toutefois respecter un certain nombre de critères tant du point de vue administratif que technique, notamment au moment de demander le permis de construire. "Puisque vous changez la qualification d'une grange, le permis de construire est obligatoire", explique un responsable au sein de la direction départementale de l'équipement (DDE). En fait, il s'agit donc ni plus ni moins que de la même procédure prévue pour la construction d'une habitation neuve.
Il faut toutefois faire
attention aux différentes pièces à fournir en quatre exemplaires. Ainsi, lors
de la demande, qui sera examinée par les services locaux de la DDE, un plan de
cadastre, un plan de la propriété à l'échelle entre 1/50e et 1/500e, une
fiche caractéristique (limite de la propriété, rattachement au réseau,
relief du terrain…), un plan de façade avant et après les travaux et une
coupe du terrain doivent être présentés. Dernier document à fournir : une
représentation (dessin, photomontage), de la construction réhabilitée
"en perspective générale, pour apprécier l'intégration dans le
paysage", appuie fortement le responsable de la DDE. En clair, il ne s'agit
pas seulement de "garder les quatre murs", une grange existante
"moche comme tout" ne se verra accorder un permis de construire que si
un véritable effort d'intégration est fait.
Côté contraintes techniques, les questions de raccordement aux réseaux sont
particulièrement surveillées par les services de l'Équipement. Nul doute que
les remises aux normes en matière d'eau ou d'électricité soient nécessaires
mais il faut pouvoir se raccorder facilement au réseau existant. Pour l'agent
de la DDE, "plus la construction est éloignée du réseau d'eau, plus
l'obtention du permis de construire sera difficile. En cas d'avis
d'autorisation, ce raccord est au frais de la personne qui réalise les
travaux".
La demande du permis de construire ne constitue que la première étape. Tout
peut se compliquer selon les situations. Suivant les cas, de nouveaux
intervenants et de nouvelles procédures sont à attendre. En cas de proximité
avec un monument historique par exemple, l'approbation du chantier nécessite
l'intervention de l'architecte des bâtiments de France pour vérifier si les
travaux ne vont pas défigurer le site classé.
Si la dépendance se trouve en zone agricole, ce qui est souvent le cas, la
chambre d'agriculture et la Direction départementale de l'Agriculture doivent
également être d'accord en plus de la DDE. Les différentes directions
prendront en compte sa situation par rapport aux différentes exploitations
environnantes. Si celles-ci vont provoquer une gêne pour la dépendance rénovée
ou si cette dernière risque à son tour de gêner l'activité des exploitations
voisines, le permis de construire ne sera pas accordé. Cet aspect n'est pas
anodin car nombre de petites communes s'exaspèrent parfois de ces nouveaux
'rurbains' qui sont gênés par le chant du coq ou les odeurs de fumier. Avant
de vous lancer dans la réhabilitation, il est prudent donc de prendre contact
avec les futurs voisins pour bien comprendre leur activité et les 'nuisances'
éventuelles qui y sont associées.
A cela s'ajoute, les situations spécifiques à chaque commune, qui ont codifié
la destination des terrains et des propriétés dans des Plans d'occupation des
sols (POS) ou des Plans locaux d'urbanisme (PLU). La commune peut aussi se référer
uniquement au code général de l'Urbanisme. Dans ces trois cas, il existe des
situations et des contraintes différentes et une possibilité d'obtention du
permis variable. Certains POS par exemple interdisent expressément le
changement de destination d'un immeuble à usage agricole vers un immeuble à
usage d'habitation. D'autant qu'il existe une différence d'appréciation entre
une DDE et une autre. Il est donc impératif de vous renseigner en amont avant
les travaux, voire avant l'achat. Toutefois la durée de traitement du dossier
ne peut excéder six mois. Au-delà, le permis est accordé de manière tacite.
Généralement, la décision intervient entre un et deux mois.
Dernière obligation, parfois légale mais souvent nécessaire, pour assurer la
bonne marche des travaux : le recours à l'architecte. La loi oblige son emploi
lorsque la surface à réhabiliter dépasse les 170 m² ou, quand il s'agit d'un
agrandissement, lorsque la surface de l'habitation ajoutée à celle de la dépendance
à aménager dépasse les 170 m².
En tout état de cause,
il s'agit d'un chantier complexe tant pour ce qui concerne son aménagement
proprement dit que pour ce qui concerne le permis de construire (le volet paysagé
notamment) et les contraintes techniques (une grange servant auparavant d'enclos
par exemple est légère et le sol peut n'être pas apte à recevoir une
habitation). Pour ces raisons, "il est préférable d'utiliser les services
d'un architecte, même en dessous de cette limite", assure François
Kerboul, architecte dans la région Midi-Pyrénées, qui a réalisé plusieurs réaménagements
de dépendances dans la région dont une particulièrement originale d'une
piscine semi-couverte dans une grange à l'origine très délabrée. "Un maçon
seul sait construire les murs, mais il ne peut pas intégrer les notions de
volumes".
extrait de http://www.travaux.com/guides/renovation/dependances.php
Concernant la TVA
à 5,5 %, les subventions, les impôts :
Pour l'administration, un changement de destination est une construction neuve. Les aides auxquelles vous pourrez prétendre correspondent donc pour l'essentiel, à celles proposées pour le neuf.
Le changement de destination avec travaux, qui a fait l'objet d'un permis de construire, est considéré comme une construction neuve. Il n'ouvre donc pas droit aux subventions pour la mise aux normes distribuées par l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (Anah), qui s'appliquent à la réhabilitation de logements existant depuis plus de quinze ans.
Dans la même logique, ils n'ouvrent pas non plus droit à la TVA à 5,5%, puisque celle-ci s'applique uniquement aux travaux d'entretien et de rénovation dans des logements de plus de deux ans..
D'autres aides sont toujours possibles comme les subventions ou crédits d'impôts pour les technologies propres et l'isolation, la protection architecturale (si votre demeure présente un intérêt historique et architectural), les monuments historiques (s'il s'agit d'un bâtiment classé ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques), ou pour la création d'un gîte ou d'une chambre d'hôte (lire notre article "Aides et subventions").
Le changement de destination entraîne des modifications fiscales : suppression de la taxe professionnelle ; transformation de la taxe d'habitation. L'impôt foncier sera modifié, car il est calculé sur la valeur locative, qui n'est pas la même s'il s'agit d'une activité commerciale ou d'un logement.
http://www.travaux.com/entretien/changement/changement5.php
Page rédigée par
Jean-la-houle le 19-03-05 - Dernière mise à jour le : 17-05-05
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