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Une possibilité de structure juridique pour un écolieu :

Société Civile Immobilière (SCI)

 et Société civile immobilière de Location (SCIL)

 

(PAGE EN CHANTIER)

 

 

DESCRIPTION

Une SCI de location est basée sur le principe de propriété partagée de l’ensemble de l’écovillage , incluant la propriété individuelle d’un certain nombre de parts sociales correspondant à l'apport financier initial, mais sans propriété personnelle de l’habitat occupé par chaque participant (famille, couple ou individu ) : ainsi , l’habitation de chacun , comme le reste de l’écovillage, appartient juridiquement à la SCIL donc indistinctement à tous les associés la constituant .  

Si la SCIL perçoit des revenus de la location de la propriété, ces revenus sont reversés à chaque associé détenant les parts sociales, au prorata de sa participation, et il est de même responsable des dettes sociales de la SCIL.
Un associé peut céder ses parts à un autre associé ou à un tiers, que ce soit par vente, succession ou donation. Seule condition préalable : l'accord de tous les associés doit être généralement requis.
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L'activité principale d'une SCI de location doit être la gestion d'un ou de plusieurs immeubles. En effet, l'une des particularités d'une SCI est son caractère civil, c'est-à-dire qu'elle ne fait pas acte de commerce sous peine d'être considérée comme une société commerciale. L'activité de location et de gestion des immeubles est en elle-même une activité purement civile. .

 

ENTRÉE - SORTIE DES ASSOCIÉS

On notera que cette forme variable de SCI présente un certain nombre d’avantages, notamment, lors du départ ou l’arrivée de nouveaux associés, de ne pas avoir à refaire et déposer les statuts (et éviter les frais de timbres fiscaux) chaque fois ! Un simple procès verbal suffit. Il ne donne pas lieu a publicité, donc, pas d’annonce légale non plus obligatoire.

Les statuts peuvent prévoir des clauses particulières et spécifiques assurant la stabilité de la société. Une clause peut, par exemple, rendre la société complètement fermée, c'est-à-dire que la plus petite modification du capital social devra obtenir l'accord unanime des associés.

AVANTAGES

De nombreuses raisons peuvent motiver différentes personnes à constituer une société civile de location.

 

 

Le patrimoine de la société civile immobilière ne sera pas démembré en cas d'incidents de parcours tels le départ d'un associé, le décès, le divorce... En effet, chaque bénéficiaire se verra attribuer des parts de société qui le rendront propriétaire d'une partie de ce patrimoine.

Le premier avantage d’une SCIL  est de permettre l’acquisition d’une propriété grâce à la mise en commun de petits capitaux de la part de chaque participant, constituant ensemble l’apport personnel suffisant (souvent 20%) demandé par toute banque (c’est le cas de la N.E.F. notamment) pour contracter un prêt : par exemple, si un projet d’écovillage pour une dizaine de participants est évalué à 500.000 € tout compris, il suffira à une dizaine d’associés de verser chacun une somme de 10.000 € pour réunir les 100.000 € nécessaires (20% de 500.000 €) pour convaincre un banquier de prêter les 400.000 € restants.

Une fois la propriété acquise, chaque habitant de l’écovillage verse, en échange de l’occupation de son logement un loyer qui permettra d’assurer le remboursement du prêt souscrit. Par exemple, si les 400.000 € nécessitent un remboursement de 3200 € par mois, le loyer se montera en moyenne à 320 € pour chaque habitant (320x10=3200).

De plus, si pour la même somme de départ, des activités créatrices de ressources pour l’écovillage sont prévues (ce qui est généralement l’objectif), ces ressources pourront alors permettre de diminuer la somme remboursée par chacun.

Cela suppose donc que la somme réunie au départ ( 100.000 € dans l’exemple ci-dessus) permette de disposer, en plus du terrain, et outre les activités envisagées, d’une surface habitable suffisante (déjà construite ou à construire) pour héberger au moins les 10 associés de la SCIL en question (par exemple pour une surface individuelle de 60m2 en moyenne cela suppose de disposer d’au moins 60x10= 600m2).

Si certains ne disposent pas des 10.000 € nécessaires (toujours dans l’exemple considéré) pour s’engager, il est possible à d’autres associés qui le pourraient de constituer une « caisse » interne (un « compte courant d’associés » en termes de SCI) pour prêter cette somme, charge alors à ceux qui empruntent de rembourser cette somme progressivement par le fruit de leur travail, mais en étant dès le départ eux-mêmes, et à parts égales, aussi propriétaires que les autres de l’écovillage .

Ainsi tout individu, quels que soient ses moyens, doit pouvoir participer à titre égal à un projet de SCIL, ce qui confère à cette formule des atouts éthiques intéressants .

Sur le plan humain, cette formule suppose donc à priori, de la part de chaque participant, un lâcher-prise initial sur le sentiment de propriété de son habitation ... compensé (s’il en est besoin) par le fait que chacun peut légitimement revendiquer d’être co-propriétaire de l’ensemble de l’écovillage, ou encore propriétaire à titre personnel d’une part (non matérialisable cependant) de l’écovillage. Une SCIL se donne en quelque sorte pour préalable que la volonté (motivation...) de participer sur une base d’équité à une expérience de vie en écovillage, avec notamment ses objectifs d’innovation sur les plans social (nouveau modèle de société), relationnel (fraternel), matériel (partage des ressources) soit au moins aussi forte que le désir de posséder personnellement sa propre habitation.

Cette formule conserve par ailleurs une certaine souplesse dans la mesure où elle laisse libre celui qui le souhaiterait de pouvoir se retirer du projet en trouvant un remplaçant : celui-ci devra, pour se substituer au partant, verser la somme nécessaire au rachat de ses parts sociales éventuellement réactualisées (10.000 € comme on l’a vu dans l’exemple en question).

La prise de risque reste donc dans le cas d’une SCIL, au moins en ce qui concerne l’investissement initial, relativement limitée. Bien sûr, l’engagement par rapport à la banque fait l’objet d’une implication commune de la part de tous les associés : en cas de défaillance dans le remboursement du prêt, s’il y a 10 associés, chacun est responsable à hauteur de 10% (=1/10). Pour autant, si l’on regarde bien, même un RMIste disposant d’une APL devrait pouvoir assumer une location de 1320 €/mois - du moins dans l’exemple ci-dessus - (et bien que là ne soit pas l’objectif, puisque l’autonomie reste l’un des buts prioritaires partagés comme on le sait par les habitants d’un écovillage). Et si vraiment le projet total ne s’avérait pas viable au bout de quelques années, la vente de la propriété, même au prix d’achat, permettrait de récupérer le capital restant à rembourser à la banque (mais l’hypothèse la plus probable dans ce cas, serait qu’alors la valeur ajoutée par le travail des écovillageois permettrait plutôt une vente bénéficiaire ).

Ceci dit, le cas de figure qui devrait normalement se présenter dans le cas d’un écovillage fondé sur une SCIL, est que petit à petit la création de nouvelles ressources par l’écovillage soit en mesure de diminuer la charge pesant sur chacun de telle sorte que ce soit l’abondance qui soit de plus en plus à partager entre les habitants de l’écovillage.

Conclusion

Si une SCIL constitue une solution juridique et éthique à-priori intéressante, elle n’exclut pas pour autant que le véritable challenge au moment de la création d’un écovillage soit celui de la bonne entente (et du nombre, mais l’une et l’autre ne sont-ils pas liés ?) des participants au projet, ce qui suppose un grand travail préalable en termes de recherche de consensus au plan des idées (et idéaux) à mettre en œuvre, de convivialité partagée et de cohésion de groupe (travail sur soi de la part de chaque participant).

 

 

RÉSUMÉ DES AVANTAGES DE LA SCIL :

1°- Le capital peut être modifié sans qu’il y ait besoin d'accomplir des formalités (aucune annonce légale, pas de modifications des statuts, pas de dépôt au greffe du tribunal de commerce).

2°- Le nombre des associés peut varier librement, sans qu'il y ait besoin de quelconque formalité.

3°- Responsabilité des engagements pris dans le cadre de la société, limitée à 5 ans vis-à-vis des tiers.

4°- On peut évincer plus facilement un associé, si la majorité en prend la décision en assemblée générale.

5°- Le nom du ou des nouveaux associés peuvent ne pas être publiés, et ne pas figurer dans les statuts (discrétion assurée)

 

 

 

Texte d'origine :groupe de travail RFEV du Soleil -

Cet article a été publié dans la revue Passerelle Eco  24 Juin 2004

Revu, enrichi, adapté et commenté par Jean-la-houle depuis des sources multiples.

( http://www.statutsdesci.com/fixeouvariable.html )  

 

 

QUESTIONS :

 

Nous souhaitons acquérir tout un ensemble de bâtiments pour créer un hébergement d'associations.
quelle formule pensez vous la meilleure pour l'acheter en limitant les responsabilités et les impôts ?
Merci pour votre temps,
Valérie

 

 

pour un achat et gestion d'immobilier, la meilleure dorme est la SCI - Société civile immobilière.
La SCI se constitue AVANT l'achat. Une fois la SCI constituée, c'est elle qui achète chez le Notice et devient propriétaire.
les "responsabilités" d'une SCI sont très limitées. Vous devrez comme n'importe quel propriétaire avoir une assurance vous couvrant sur les risques et responsabilités du propriétaire.
 
Si vous envisagez la possibilité de construire, agrandir, rénover, cette SCI sera dite "à capital variable" et vous permettra d'ouvrir la porte à de nouveaux membres.
Si vous envisager de mettre des parties des locaux à disposition de membres ou de tiers, elle sera dite "de location".
La finalité d'une SCI est CIVILE.
C'est à dire qu'elle ne peut pas faire de commerce ni avoir d'activité commerciale.    
Le cas échéant, vous devrez créer une structure pour ladite activité commerciale ou artisanale, ne serait-ce qu'afin de limiter les risques.   
 
Coté Impots, la SCI est "transparente" et vous répercute les chiffres à déclarer pour votre déclaration annuelle personnelle.

 

 

 

 

 

 

 

 

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Page rédigée par Jean-la-houle le 02-12-05
Dernière mise à jour le : 06-01-06  -  Texture de fond : 58