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PEUT -ON CONSTRUIRE
N' IMPORTE QUOI, N' IMPORTE OU ?

Nombreuses sont les personnes ou associations qui veulent s'établir à la campagne et s'imaginent qu'on peut faire n'importe quoi (puisque c'est la campagne !!) et transformer un local ou une zone agricole ou industrielle en zone d'habitation ou de séjour.
Autant les modifications et agrandissements d'un bâti ne posent pas trop de problèmes si la finalité des lieux est respectée, autant il convient d'être attentif et de s'informer avant si le projet entraîne un changement de destination des surfaces.

Les pièces décisives :
Le Code de l'Urbanisme et le PLU (Plan local d'urbanisme)

La Loi "URBANISME ET HABITAT"  (N° 2003-590 du 02-07-03)  modifie profondément le Code de l'Urbanisme, amplifie le principe de subsidiarité ( décisions prises localement) et donne aux autorités, par l'intermédiaire de la Loi, via le rejet ou l'accord du Permis de Construire, d'importants pouvoirs discrétionnaires (voire "à la tête du client") sur l'aménagement local.
- Soit la commune est dotée d'un PLU, et celui-ci s'applique en priorité,
- Soit la commune n'en a pas, (souvent les petites communes rurales) et c'est le RNU -Règlement National d'Urbanisme) et les articles spécifiques du Code de l'Urbanisme qui gèrent la situation.

Voici quelques extraits qui pourraient concerner les projets d'écolieux : 

CODE DE L'URBANISME - (Partie Législative)  -  Chapitre I : Règles générales de l'urbanisme
 

De l'importance capitale du PLU
Article L111-1
Les règles générales applicables, en dehors de la production agricole en matière d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne la localisation, la desserte, l'implantation et l'architecture des constructions, le mode de clôture et la tenue décente des propriétés foncières et des constructions, sont déterminées par des décrets en Conseil d'Etat.
   Ces décrets en Conseil d'Etat peuvent prévoir les conditions dans lesquelles des dérogations aux règles qu'ils édictent sont apportées dans certains territoires.

 Les règles générales mentionnées ci-dessus s'appliquent dans toutes les communes à l'exception des territoires dotés d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé, ou du document en tenant lieu.
Un décret en Conseil d'Etat fixe celles de ces règles qui sont ou peuvent néanmoins demeurer applicables sur les territoires couverts par ces documents.

Uniquement réhabilitation de l'existant
Article L111-1-2
En l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune :
   1º L'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension des constructions existantes ;
   2º Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à la réalisation d'aires d'accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à l'exploitation agricole, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d'opérations d'intérêt national ;
   3º Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l'extension mesurée des constructions et installations existantes.
   4º Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publique, qu'elles n'entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et que le projet n'est pas contraire aux objectifs visés à l'article L. 110 et aux dispositions des chapitres V et VI du titre IV du livre Ier ou aux directives territoriales d'aménagement précisant leur modalités d'application.

Accès routier obligatoire .. ou presque
Article R111-4
Le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.
   Il peut également être refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de nature et de l'intensité du trafic.
.../...

Obligation d'eau potable de ville et assainissement
Article R111-8
 L'alimentation en eau potable et l'assainissement de toute construction à usage d'habitation et de tout local pouvant servir de jour ou de nuit au travail, au repos ou à l'agrément, ainsi que l'évacuation, l'épuration et le rejet des eaux résiduaires industrielles, doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur, aux prévisions des projets d'alimentation en eau potable et d'assainissement et aux prescriptions particulières prévues aux articles R. 111-9 à R. 111-12

Rejet si coûts nouveaux prévisibles pour la commune
Article R111-13
 Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leur importance imposent, soit la réalisation par la commune d'équipements publics nouveaux hors de proportion avec ses ressources actuelles, soit un surcroît important des dépenses de fonctionnement des services publics

Rejet si habitations nouvelles dispersées en rural
Article R111-14-1
Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature, par leur localisation ou leur destination :
   a) A favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés .../...

Changer une grange en logement est possible, si intérêt patrimonial
Article L123-3-1
Dans les zones agricoles, le règlement peut désigner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l'exploitation agricole

En Montagne, habitat en continuité avec l'existant

Section I : Principes d'aménagement et de protection en zone de montagne
Article L145-3

III. - Sous réserve de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension limitée des constructions existantes et de la réalisation d'installations ou d'équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées, l'urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants.
   Lorsque la commune est dotée d'un plan local d'urbanisme ou d'une carte communale, ce document peut délimiter les hameaux et groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants en continuité desquels il prévoit une extension de l'urbanisation, en prenant en compte les caractéristiques traditionnelles de l'habitat, les constructions implantées et l'existence de voies et réseaux.
   Lorsque la commune n'est pas dotée d'un plan local d'urbanisme ou d'une carte communale, les notions de hameaux et de groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants doivent être interprétées en prenant en compte les critères mentionnés à l'alinéa précédent.

PLU voir :   http://lexinter.net/URBANISME/chapitre_iii_plans_locaux_d'urbanisme.htm
 

CODE DE L'URBANISME  voir :  http://lexinter.net/URBANISME/chapitre_i_dispositions_generales_communes.htm

Permis de construire :
Les spécificités des zones rurales et urbaines

Le principe posé par l’article L 421-1 du Code de l’ Urbanisme est clair : 
Toute construction est soumise à l’obtention du PC
Donc fait l'objet d'une "Demande" tout projet de construction non provisoire (même "sans fondations") de plus de 12 mètres carrés. (en-dessous, une "Déclaration administrative" reste nécessaire. 

Mais on peut aussi construire sans acheter un terrain. Voir : http://www.jurismag.net/articles/article-construire.ht

La règle générale est la même pour tous les cas de figure : 
Changement de destination = permis de construire.
De même, tout ce qui change l’aspect extérieur (couleurs, style architectural, percement de fenêtres) d’une construction nécessite un PC
Mais, en ville ou à la campagne, les critères d'attribution de celui-ci diffèrent.
Les services instructeurs des permis vous informeront sur les pratiques habituelles du secteur.

Sont (entre autres) exonérées de PC ou de Déclaration administrative :

Source : http://www.jurismag.net/articles/article-lePC.htm

 

Attribution du PC :

Citadins qui rêvez de transformer cette vieille grange en paradis bucolique, (voir dossier) ne perdez pas de vue que la campagne présente des particularités à prendre en compte dans le cas d'une demande de permis de construire. Celui-ci sera attribué, ici aussi, en fonction des règles du PLU, qui diffèrent d'une commune à l'autre. Certaines règles générales peuvent être tirées cependant : "Si la dépendance est en continuité du bâti, en sortie de village, par exemple, il n'y aura a priori pas de problème", souligne Didier Ganier, de l'Adil de l'Yonne. "Si par contre, il s'agit d'une grange isolée dans la campagne, il y a plus de risque, car les municipalités cherchent souvent à éviter le mitage du territoire."

Certaines communes empêchent en effet la transformation de bâtiments agricoles en habitations.
Mais les règles d'urbanisme peuvent évoluer. "Nous l'interdisions au départ, explique-t-on à Ribérac (Dordogne), mais nous avons révisé le POS pour autoriser le changement d'affectation car cette règle empêchait l'installation d'enfants d'agriculteurs." Le PLU, qui remplace peu à peu les POS, permet de préciser, dans une zone agricole, quel type de construction peut donner lieu à des changements de destination : "En général, les communes les autorisent, mais leurs règlements précisent que ces changements sont possibles sur du bâti en pierre ou en terre, par exemple", indique-t-on à la subdivision de la DDE de Dol-de-Bretagne (Ille-et-Vilaine) : il s'agit ici de ne pas autoriser la transformation en habitation de n'importe quel hangar en tôle ondulée, mais de réhabiliter des bâtiments présentant un intérêt patrimonial.

Autre critère à vérifier, la question du raccordement de la parcelle aux réseaux d'eau et d'électricité. Pour que le permis soit accordé, il faut en général que le terrain les longent ou n'en soit pas trop éloigné, sinon les coûts sont prohibitifs pour la commune et elle ne le fera pas si elle n'a pas prévu d'aménager l'endroit concerné.

Enfin, il reste la question de la distance minimale à respecter entre les habitations et une exploitation agricole afin de préserver de bonnes relations de voisinage. Un règlement sanitaire départemental va par exemple imposer une distance minimale de 50 m entre un élevage bovin et des habitations voisines. Lorsqu'il s'agit d'installations classées (établissements abritant des activités dont le fonctionnement occasionne des nuisances pour l'environnement), la distance est au minimum de 100 m.

En milieu urbain, les problèmes sont d'un autre ordre. A la mairie de Bagnolet (93), haut lieu de la transformation des immeubles industriels en lofts, on cite trois problématiques principales qui peuvent mener à des refus de permis : l'obligation d'assurer la moitié du COS en activités, pour maintenir la mixité des usages et des populations (la mode du loft, à force d'attirer une catégorie d'artistes aisés risquant de déséquilibrer la composition de la ville) ; la question du stationnement obligatoire par logement (un pour 90m2 de logement à Bagnolet) et le problème des vues : "Les locaux industriels prennent souvent toute la parcelle, ce qui empêche d'ouvrir des fenêtres à cause des règles de vue."

En clair, selon le quartier et la commune, les réponses peuvent être diamétralement opposées. Ainsi, si vous avez repéré un vieil entrepôt dans un quartier en déshérence industrielle que la ville souhaite transformer en quartier résidentiel, vous avez toutes vos chances. Si le même entrepôt est dans un quartier au sein duquel la commune souhaite préserver une activité industrielle, votre projet a peu de chances d'aboutir.

Partiellement extrait de :  http://www.travaux.com/entretien/changement/changement4.php

un dernier point :
Même si vous avez obtenu un avis favorable du Maire et un certificat d'urbanisme, la DDE risque tout de même de vous refuser le permis de construire pour les raisons suivantes (entre autre...)
- Construction trop éloignée des autres habitations
- plus de 150 mètres d'une borne d'incendie
- chemin non carrossable
- pas d'alimentation en eau potable
- pas d'alimentation en électricité
- absence d'assainissement
etc. etc.
Moralité :

Les néo-ruraux :  
Ne vous installez pas où vous n'êtes pas souhaité.
Il y a des communes, des régions, où les "nouveaux venus" ne sont pas souhaités, à cause des extensions futures et besoins en transports scolaires, dessertes diverses, services municipaux insuffisants, insuffisances diverses qui annoncent des coûts d'équipements futurs. 
Il y a des communes ou régions où les "immigrants" sont souhaités, car susceptibles d'apporter un dynamisme à une région qui se dépeuple. (je pense au bel effort d'accueil et d'ouverture du Lot-et-Garonne)   

 

RÉCAPITULATIF GÉNÉRAL DES TRAVAUX ET DES AUTORISATIONS :

http://www.camliti-architecte.com/w02/tabl.htm

 

EXEMPLE DE PLAN COMMUNAL D' URBANISME (PLU), 
D' UTILISATION ET OCCUPATION DES SOLS :

En application de l'article 70 de la loi du 7 Janvier 1983 relative à la répartition des compétences entre les communes, les départements, les régions et l' État, et de l'article 6 de la loi n° 93-24 du 8 janvier 1993,
les communes peuvent établir et spécifier des Plans directeurs d'urbanisme visant à l'occupation et l'occupation des sols, suivant les modalités et orientations fournies par le décret n° 84-304 du 25 Avril 1984, et la circulaire n° 85-45 du 1er Juillet 1985.

Voici celui de la Ville de Saint-Jean-d'Angély :
http://www.sdap-17.culture.gouv.fr/accueil/documents/documents/protections/reglements/173470024.pdf

Voici celui de la ville de  Buc :
http://www.mairie-buc.fr/Urbanisme/reglement-nc.html

Voici celui de la ville du Havre :
http://ex.ville-lehavre.fr/quotidien/plan_urbanism/plan_urbanisme_accueil.htm

Page insérée par Jean-la-houle le 12-10-04  -- Dernière mise à jour le : 10-07-06
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